Vous vivez dans une copropriété et vous aimeriez rénover votre appartement ou votre studio. Quels sont vos droits et vos devoirs ? Quelles contraintes devez-vous respecter ?  Bien évidemment, vous avez tout à fait le droit de remettre à neuf votre intérieur. Mais attention, si certains travaux sont possibles sans autorisation, d’autres sont strictement encadrés. Dans une copropriété, votre liberté s’arrête là où commencent les droits des autres copropriétaires et les parties communes. Quels sont les travaux qui nécessitent une autorisation du syndic ou de l’assemblée générale ? Quels changements peuvent être faits librement ? En France, 96% des logements en copropriété se trouvent dans une copropriété verticale. Mais vous possédez une maison dans une copropriété horizontale, vous êtes également contraints par un règlement. Voyons ici les travaux possibles sans autorisation pour rénover un appartement ou un studio situé au sein d’une copropriété verticale.

Parties privatives et parties communes en copropriété : une distinction à garder en tête

C’est la base de toute copropriété : le règlement distingue ce qui vous appartient à vous seul (les parties privatives) de ce qui est à l’ensemble des copropriétaires (les parties communes).

Les éléments suivants sont généralement considérés comme des parties privatives :

  • Les cloisons intérieures ;
  • Les revêtements de sol, des murs et des plafonds ;
  • Les équipements sanitaires (baignoire, évier, WC…) ;
  • Les installations électriques ou de plomberie situées à l’intérieur de votre lot.

A l’inverse, sont considérés comme parties communes :

  • Les murs porteurs ;
  • La façade, les balcons, les fenêtres (dans la plupart des cas pour ces dernières) ;
  • La toiture, les planchers ;
  • Les colonnes montantes d’eau, de gaz ou d’électricité ;
  • Les gaines techniques, les conduits de ventilation ou de fumée ;
  • Les paliers, les escaliers et les couloirs.

Il peut y avoir des cas particuliers selon les règlements. Une vérification auprès du syndic (avec un écrit) est toujours utile avant de vous lancer.

Quels travaux peuvent être faits librement dans un appartement ou un studio ?

De nombreux travaux de rénovation intérieure sont autorisés sans formalités, tant qu’ils ne modifient pas la structure de l’immeuble, les parties communes ou la destination des lieux.

Les travaux possibles sans autorisation sont ceux qui concernent l’intérieur de votre studio ou de votre appartement en lien avec l’aménagement, le confort et la décoration :

  • Les peintures et la décoration intérieure ;
  • La pose d’un carrelage, d’un parquet, d’une moquette ;
  • Le remplacement de la cuisine équipée ou de la salle de bain ;
  • La rénovation du système électrique ou de la plomberie à l’intérieur de votre logement ;
  • Le changement de portes intérieures ;
  • L’installation de meubles ou de cloisons non porteuses.

Tant que ces travaux restent dans votre lot privatif, sans impact extérieur ou structurel, vous êtes libre… ce qui ne vous dispense pas d’observer certains principes de respect et de bonne entente avec les copropriétaires ou les locataires. 

Les contraintes des travaux en appartement ou en studio :

Les artisans et les professionnels sélectionnés par la Maison des Travaux, agence de Lille-Nord seront tenus de respecter certaines obligations qui s’appliquent à tous :

  • Les horaires autorisés pour les travaux bruyants (souvent définis dans le règlement de copropriété ou par la mairie) ;
  • Ne rien stocker et ne pas encombrer les couloirs, les escaliers ou les paliers ;
  • Respecter les charges maximales de transport dans l’ascenseur et ne pas le bloquer pour une longue période.

De votre côté, vous aurez pris soin de prévenir vos voisins des travaux en cours, pour qu’ils ne soient pas surpris et puissent prendre leur disposition. Un petit mot dans l’ascenseur ou une affichette dans l’entrée pendant quelques jours vous assurera que tout le monde supportera mieux les désagréments inévitables liés aux travaux. Cela pourrait même être l'occasion de vous présenter si vous n'avez pas encore rencontré vos voisins.

Rénovation d’appartement ou de studio : quels sont les travaux possibles sans autorisation de la copropriété ?

Dès que vos travaux touchent à l’aspect extérieur de l’immeuble, à sa structure ou à une installation commune, vous devez demander une autorisation.

Dans certains cas, un simple accord du syndic suffit. Veillez toujours à conserver une trace écrite. Dans d’autres situations, un vote en assemblée générale est obligatoire, avec différents niveaux de majorité selon l’impact des travaux.

Certains travaux en copropriété ne peuvent être réalisés sans autorisation préalable

C’est le cas, par exemple, si vous envisagez de changer vos fenêtres, même à l’identique. D’autres interventions comme la pose d’une climatisation extérieure ou encore la création d’un velux, d’un store banne ou de volets roulants visibles depuis l’extérieur nécessitent également l’aval des copropriétaires. Il en va de même pour des modifications structurelles, telles que l’ouverture d’un mur porteur ou la création d’une mezzanine, qui peuvent impacter le volume du logement.

Les colonnes techniques (gaz, eau, électricité) ne doivent pas être modifiées sans accord, pas plus que les canalisations qui traversent les parties communes, souvent cachées, mais essentielles au bon fonctionnement de l’immeuble.

Pour chacun de ces projets, une demande écrite et détaillée doit être transmise au syndic. Selon la nature des travaux, un rapport d’architecte ou une étude technique pourra être exigé. L’ensemble sera ensuite présenté au vote lors de l’assemblée générale.

Les majorités requises en copropriété 

  • La majorité simple (dite de l’article 24)  suffit souvent pour des travaux affectant uniquement les parties privatives avec un impact extérieur modéré ;
  • La majorité absolue (article 25) est requise pour les modifications importantes des parties communes ;
  • La double majorité (article 26) doit être atteinte pour les changements majeurs de destination ou la transformation de l’immeuble ;
  • L’unanimité : les décisions les plus importantes et exceptionnelles (comme la suppression d’un ascenseur) peuvent nécessiter l’accord de tous les copropriétaires.

Lorsque vous rénovez votre appartement ou votre studio, dans la plupart des cas c’est la majorité simple que vous devrez obtenir. Veillez dans tous les cas à vous en assurer et à obtenir une trace écrite du syndic. Le règlement de copropriété est le document qui fera foi en cas de contestation.

Dans les lotissements en copropriété horizontales, le principe est le même. Il faudra également respecter le règlement pour tous les travaux visibles de l’extérieur (couleur des huisseries, des murs, installation d’un portail, d’une véranda ou d’une terrasse…).

En copropriété, même avec les meilleures intentions, certains oublis peuvent être sources de conflits, voire de sanctions. La plus grosse erreur serait de commencer les travaux sans autorisation du syndic ou de l’assemblée générale. Gardez en tête qu’elle peut être nécessaire même pour des changements « mineurs » comme une fenêtre, un climatiseur ou le fait d’abattre une cloison. Si les travaux sont réalisés sans accord, la copropriété pourrait exiger la remise en état à vos frais. L’ambiance dans l’immeuble et la bonne entente avec vos voisins pourraient pâtir de cette négligence.  Vous l’avez compris : en copropriété, vous ne pouvez pas tout faire comme bon vous semble, mais une grande partie des travaux courants restent tout à fait réalisables, à condition d’anticiper, de tout déclarer et de respecter le cadre légal. Vous avez besoin d’aide pour lancer votre projet de rénovation en copropriété et profiter d’un appartement plus confortable ? Faites appel à la Maison des Travaux Lille Nord.