Si vous rêvez de retaper une vieille ferme, ou plus simplement, si vous n’avez pas les moyens d’acquérir une maison neuve ou refaite à neuf, vous aurez à planifier quelques travaux de rénovation. Pour échapper aux dérives budgétaires, mieux vaut éviter de se précipiter. En matière d’achat immobilier, les décisions impulsives sont toujours un peu risquées. Que faut-il observer pendant la visite ? Quelles questions poser ? Comment évaluer l’ampleur du chantier à venir et repérer d’éventuels vices cachés ? Voici 5 points à vérifier avant d’acheter une maison avec travaux.
1°/ L’environnement
Comme pour tout autre achat immobilier, vous prendrez garde à la localisation du bâtiment. Assurez-vous que le quartier vous est agréable et dispose des commodités indispensables à votre mode de vie : moyens de transport, commerces, accès aux soins, écoles, etc.
Vérifiez l’exposition de la maison : pourrez-vous profiter du soleil sur votre terrasse ? Aurez-vous à chauffer les pièces de vie car elles sont orientées plein Nord ?
Au-delà du confort et de l’aspect pratique, n’oubliez pas de questionner le vendeur ou l’agent immobilier sur les contraintes administratives. Le terrain doit être constructible si vous projetez d’ajouter une extension. Attention également aux servitudes comme un éventuel droit de passage sur votre future propriété.
Dans le cas d’un appartement, observez l’état des parties communes et renseignez-vous sur les travaux communs susceptibles d’être à votre charge (ravalement de façade, rénovation de la cage d’escalier, pose d’un ascenseur, etc.)
2°/ Le bâti
Voilà l’une des étapes-clés ! N’achetez jamais sans vérifier la robustesse du bâtiment. Voici les principaux éléments sur lesquels porter votre attention :
- La toiture
Commencez par vérifier l’aspect extérieur de la toiture : est-elle couverte de mousse ? Y a-t-il des tuiles manquantes ? Voyez-vous des coulures qui pourraient être le signe de fuites ?
Demandez ensuite à visiter les combles ou le grenier afin d’avoir accès à la charpente. Vous pourrez ainsi contrôler l’état du bois, de la structure et évaluer le besoin en isolation. Dans une maison, une toiture mal isolée est responsable d’environ 30 % des déperditions de chaleur. - Les murs
Il faut qu’ils soient sains, droits, relativement parallèles et sans défauts majeurs. Une fissure large, claire et à l’aspect récent doit vous inquiéter. Repérez également les traces d’humidité à l’intérieur comme à l’extérieur de la maison.
Vous pouvez également identifier les murs porteurs (ils apparaissent sous forme de traits plus épais sur le plan du bâtiment) afin d’évaluer les possibilités en matière de réagencement. - Les sols
Après avoir inspecté le toit et les murs, il est temps de porter le regard vers le bas. Prenez garde aux revêtements PVC ou aux moquettes qui peuvent cacher bien des défauts. Un sol qui s’enfonce à certains endroits, des carreaux cassés peuvent indiquer que tout est à refaire.
3°/ Les ouvertures
La rénovation des menuiseries, qu’il s’agisse de portes ou de fenêtres, représente un budget conséquent. Il est donc essentiel de les examiner minutieusement en se concentrant sur les points suivants :
- L’isolation thermique et phonique
Assurez-vous que les fenêtres soient bien munies de double vitrage et qu’aucune trace de buée n’apparaisse dans l’épaisseur. Dans le cas contraire, vous devrez probablement en changer. - L’étanchéité
Regardez si les fenêtres sont bien en place et vérifiez l’aspect des matériaux, en particulier s’il s’agit de bois. Repérez les décolorations, les traces d’infiltration ou de pourriture cubique. L’alu peut se griffer ou se déformer, le PVC peut jaunir ou se casser. - La sécurité
Examinez enfin les protections : les fenêtres sont-elles pourvues de volets ou de persiennes ? Leur mécanisme d’ouverture et de fermeture est-il en bon état ? La porte d’entrée semble-t-elle suffisamment solide pour empêcher les intrusions ?
Pour plus d’informations, consultez notre article sur le choix d’une nouvelle porte d’entrée.
4°/ Les installations indispensables
Maintenant que vous avez contrôlé la structure du bâtiment, penchez-vous sur les équipements indispensables à toute habitation.
- Eau et assainissement
Faites couler l’eau dans l’évier de la cuisine et les lavabos de la salle de bains. Y a-t-il de l’eau chaude ? Quel âge ont les tuyauteries ? Demandez également si la maison est raccordée au tout-à-l’égout ou à une fosse septique. Quand cette dernière a-t-elle été vidangée ? Inspectez les évacuations et les regards. - L’électricité
Ne quittez pas la maison sans avoir vu le tableau électrique. Le diagnostic vous dira si le réseau est aux normes mais ce coup d’œil vous donnera une première indication. Regardez également s’il existe des prises et interrupteurs en nombre suffisant, correctement répartis dans chacune des pièces. Allumez, éteignez… Vérification de routine… - Le chauffage
La loi stipule qu’un logement décent ne peut être vendu en tant que tel sans un moyen de chauffage en bon état de fonctionnement. Vous devez donc questionner le vendeur à ce sujet. Demandez à consulter les attestations d’entretien de la chaudière ou de la pompe à chaleur. Vérifiez l’âge de l’appareil. Au-delà d’une quinzaine d’années, les dysfonctionnements peuvent s’accumuler jusqu’à la panne fatale.
Les installations vétustes ne sont pas toujours rédhibitoires mais peuvent vous fournir de bons arguments en matière de négociation. Vous n’êtes pas sûr de vous ? Si vous ne connaissez rien aux canalisations, lignes électriques et autres circuits de chauffage, faites-vous accompagner lors de la visite. Le courtier en travaux pourra vous alerter sur d’éventuels malfaçons ou défauts de l’habitation.
5°/ Les diagnostics
Vous connaissez sans doute le DPE, ou Diagnostic de Performance Énergétique. Il décrit les caractéristiques du bâtiment et de ses équipements et vous livre une estimation de leur consommation annuelle en énergie. Il vous informe enfin sur leur empreinte écologique globale (émissions de gaz à effet de serre, pourcentage d’énergie renouvelable, rendement énergétique).
D’autres diagnostics sont par ailleurs obligatoires, qui vous renseignent sur divers sujets :
- Risques d’exposition au plomb,
- Risques naturels et technologiques,
- Présence ou non d’amiante,
- Présence ou non de termites,
- État des installations de gaz et d’électricité lorsqu’elles ont plus de 15 ans,
- État de l’installation d’assainissement en l’absence de raccordement au réseau des eaux usées.
L’ensemble de ces informations et de vos observations doit vous fournir un bon aperçu de l’état général de la maison et des travaux à prévoir. Il importe de traiter cette étape avec sérieux pour bien évaluer le coût de la rénovation et vous assurer de la faisabilité technique de ce que vous avez en tête.
Avant d’acheter un bien immobilier à rafraîchir, réagencer ou restaurer, faites appel à la Maison des Travaux, agence de Lille Nord. Nous vous aidons à concrétiser vos projets d’extension, de rénovation, d’aménagement et de décoration.