Les passoires thermiques, tout le monde en parle, mais il est vrai qu’au moment de franchir le pas de l’achat, peu d’investisseurs osent se lancer. Pourtant, ces logements mal classés au DPE, souvent délaissés car énergivores et mal isolés, peuvent se révéler rentables. Acheter à un prix raisonnable et rénover intelligemment permet de louer mieux et plus vite, tout en assurant une belle revente à l’avenir. Le charme de l’ancien — moulures, hauteur sous plafond, parquet massif — séduit toujours, mais il ne suffit plus à convaincre des locataires exigeants ou des acheteurs attentifs à leur consommation d’énergie. C’est là que la rénovation globale change la donne. Un bien décoté peut devenir un choix intéressant, à la fois sur le plan financier, écologique et patrimonial. Si vous choisissez d’investir dans l’immobilier ancien, la rénovation globale pourrait être le bon levier de rentabilité.

Acheter une passoire thermique pour la rénover : un prix d’achat en net recul, mais un fort potentiel de plus-value

Dans la métropole lilloise, les biens classés F ou G se vendent en moyenne entre 15 et 30 % moins cher que les logements équivalents bien rénovés. À Lille ou La Madeleine, certaines passoires thermiques affichent des écarts de prix conséquents au mètre carré par rapport à un logement classé C. 

Cette décote, perçue comme un frein pour l’acheteur lambda, devient une opportunité pour l’investisseur averti. Ce différentiel à l’achat constitue une marge de manœuvre budgétaire qui vous permet de financer les travaux nécessaires pour transformer la maison que vous venez d’acquérir en une colocation rentable.

Lorsque vous achetez moins cher, que vous rénovez en étant bien accompagné par votre courtier en travaux, vous créez de la valeur là où d’autres n'auraient pas oser s’aventurer.

La rénovation globale, pour une transformation en profondeur

Il ne s’agit pas ici de simplement « rafraîchir » un appartement pour le rendre accessible à la location, mais de penser la rénovation bien dans son ensemble, pour un investissement à long terme.

Une rénovation globale, c’est une intervention coordonnée sur tous les points critiques du logement : isolation, ventilation, chauffage, menuiseries, mais aussi une optimisation des volumes et une modernisation des installations, avec les conseils de nos architectes.

Cette façon de faire évite les interventions par à-coups, coûteuses et inefficaces à long terme. Un investisseur qui choisit de transformer un immeuble ancien mal isolé pour en faire une petite copropriété bien classée énergétiquement, grâce à une rénovation planifiée, peut gagner plusieurs classes énergétiques.

Isolation extérieure, chaudière gaz à haute performance énergétique, VMC double flux, nouvelles fenêtres et réorganisation des combles : rien n’est laissé au hasard avec un accompagnement complet par votre courtier en travaux et ses artisans partenaires. 

Des aides publiques disponibles pour la rénovation globale

Beaucoup l’ignorent, mais les aides à la rénovation énergétique ne sont pas réservées aux propriétaires occupants. 

À condition de respecter certaines conditions, un investisseur peut bénéficier de MaPrimeRénov’ ou de primes CEE cumulables ou encore d’un taux de TVA réduit à 5,5 % sur la plupart des postes de travaux. 

Le mécanisme du déficit foncier permet aussi de déduire les travaux des revenus locatifs et ainsi d’alléger fortement la pression fiscale.

La législation évolue cependant constamment et il existe de multiples aides. Dans tous les cas, soyez prudents et ignorez toute demande issue du démarchage téléphonique, bien sûr : c’est à vous de vous diriger vers un conseiller France Renov’ et en aucun cas l’inverse.



Des locataires plus exigeants, mais plus stables

Les attentes des locataires évoluent rapidement. Le confort thermique, le niveau de charges, la qualité de l’air intérieur sont devenus des critères de choix au même titre que l’emplacement ou la surface.

Louer un logement bien isolé et rénové, avec un chauffage performant, attire des locataires prêts à rester plus longtemps et à payer plus cher pour un niveau de confort supérieur. Pour l’investisseur, c’est autant de tranquillité, de rentrées stables et de frais de gestion réduits.

Une logique patrimoniale solide, sur le long terme

Une rénovation globale représente certes un investissement budgétaire, mais elle réduit drastiquement les frais d’entretien dans les années qui suivent. Toiture refaite, chaudière neuve, menuiseries modernes : moins de pannes, moins de remplacements et moins de mauvaises surprises !

Un bien ancien bien rénové ne perd pas en valeur, il s’apprécie avec le temps, notamment si l’emplacement est bien choisi. 

Les difficultés possibles avant la rénovation globale d’une passoire thermique

Certains points sont à vérifier très attentivement avant de signer le compromis de vente d’une passoire thermique, afin d’être certain que les travaux envisagés pour remonter d’une ou plusieurs notes dans le DPE sont possibles.

Certains cas très spécifiques, comme des contraintes patrimoniales ou architecturales, permettent aux propriétaires bailleurs d’être dispensés de rénovation tout en ayant encore la possibilité de louer un bien avec un mauvais DPE. Mais dans tous les cas, il conviendra de vérifier les règles d’urbanisme des logements se trouvant dans le périmètre d’un monument historique, qui peuvent être contraints par l’accord des bâtiments de France.

Une isolation intérieure impliquera forcément une perte de surface et une pièce de moins de 9 mètres carrés ne pourrait alors plus être considérée comme une chambre.

Enfin, attention, car vous devrez toujours vous plier au réglement et obtenir l’accord du syndic pour certains travaux si votre appartement ou votre maison se trouve dans une copropriété.

Ce que beaucoup considèrent comme un défaut — un mauvais DPE, des travaux importants — peut vite se révéler être un levier de performance important pour qui sait le trouver. Les passoires thermiques sont en train de se transformer et de devenir une niche d’investissement rentable à condition de jouer la carte de la transformation profonde avec l’aide de votre courtier en travaux. Acheter moins cher, rénover intelligemment, louer mieux et valoriser votre investissement à long terme : la rénovation globale est une approche qui permet de se constituer un patrimoine immobilier. Dans une région dynamique comme la métropole lilloise, où la pression locative reste forte, c'est une stratégie d'investissement qui optimise la rentabilité, valorise le patrimoine et répond aux exigences croissantes en matière de performance énergétique. A contrario, si vous êtes propriétaire d’un bien classé G, peut-être auriez-vous intérêt  à effectuer quelques travaux pour gagner une classe avant de vendre et ainsi éviter de brader votre bien.